Darovací smlouva na nemovitost: Na co si dát pozor při darování

Co je darovací smlouva na nemovitost

Darování nemovitosti není jen tak ledajaká záležitost. Jde o zásadní životní rozhodnutí, kdy někomu bezplatně přenecháváme svůj majetek. Každý z nás se může dostat do situace, kdy chce třeba pomoct svým dětem na startu do života nebo se postarat o budoucnost svých blízkých.

Celý proces musí být na papíře a podpisy ověřené notářem - to je základ, bez kterého se neobejdeme. Potřebujeme do smlouvy napsat všechno důležité: kdo nemovitost daruje, kdo ji dostává, a hlavně přesný popis domu nebo bytu podle katastru nemovitostí. Je to jako když píšete recept - nesmíte vynechat žádnou ingredienci.

Darování musí být jasné jako facka - dárce říká chci darovat a obdarovaný dar přijímám. Můžete si tam přidat různé podmínky - třeba že se obdarovaný postará o babičku nebo že dům neprodá dalších deset let. To všechno je možné, ale musí to být černé na bílém.

Nezapomeňte, že darování není jako půjčení knížky kamarádovi. Jakmile je všechno zapsané na katastru, není cesty zpět. No, tedy až na pár výjimek - třeba když se obdarovaný chová jako nevděčník nebo dělá něco opravdu ošklivého.

Katastr si všechno důkladně proklepne, jestli je smlouva správně napsaná a splňuje všechny zákonné požadavky. Je to jako když procházíte přísnou kontrolou na letišti - musí být všechno tip ťop.

A pozor na daně! I když mezi rodiči a dětmi nebo manželi se daně neplatí, v jiných případech by vás mohly nemile překvapit. Radši zajděte za právníkem nebo daňařem, ať vám s tím pomůže. Lepší je dvakrát měřit než jednou platit.

Můžete si taky pojistit, že budete moct v domě dál bydlet, nebo že budete mít přednost, kdyby ho chtěl obdarovaný prodat. Všechno se dá domluvit a zapsat do smlouvy - hlavně nic nepodcenit a všechno si dobře rozmyslet.

Náležitosti darovací smlouvy

Darování nemovitosti - co všechno musíte mít v pořádku

Když se rozhodnete darovat nemovitost, je potřeba mít všechny dokumenty perfektně připravené. Základem je přesná identifikace všech zúčastněných - ať už darujete chalupu dceři nebo byt kamarádovi, musíte uvést kompletní osobní údaje. Prostě všechno od data narození až po trvalou adresu, nic nesmíte vynechat.

Popis darované nemovitosti musí být jako přes kopírák s údaji v katastru. Víte, jak to je - každé číslo, každý detail se počítá. Darujete babičce domek? Nezapomeňte na parcelní číslo, katastrální území a všechny další údaje z katastru.

Nejdůležitější moment přichází s vlastním darováním. Je to jako když předáváte dárek - musíte jasně říct já ti to dávám a druhá strana musí odpovědět já to přijímám. V právničině to znamená písemné prohlášení obou stran.

Co se týče předání nemovitosti, je dobré si všechno dopředu domluvit. Kdy předáte klíče? Jaké dokumenty k tomu patří? Tohle všechno by mělo být ve smlouvě jasně napsané.

Peníze hrají roli i při darování. Někdo musí zaplatit poplatek katastru a další výdaje. Většinou to platí obdarovaný, ale můžete se dohodnout i jinak - hlavně to dejte do smlouvy.

Nezapomeňte na podpisy - ty musí být úředně ověřené. A když darujete nemovitost, která patří do společného jmění manželů? V tom případě musí souhlasit i váš partner nebo partnerka, jinak by smlouva nebyla platná.

Je to jako skládačka - každý dílek musí perfektně zapadnout. Když něco přehlédnete, můžete si zadělat na pořádné problémy. Proto je lepší všechno dvakrát zkontrolovat a případně se poradit s odborníkem.

Darování nemovitosti je nejen právní úkon, ale i projev nejvyšší důvěry a lásky mezi lidmi. Je to most mezi minulostí a budoucností, který spojuje generace pevnějším poutem než jakýkoliv jiný majetek.

Kristýna Horáková

Identifikace dárce a obdarovaného

Když darujete nemovitost, musíte si pohlídat každý detail. Naprostým základem je bezchybná identifikace všech, kdo jsou do darování zapojeni. Jasně, zní to jako formalita, ale věřte mi, že právě tady se často dělají zbytečné chyby.

Parametr	Darovací smlouva nemovitost	Kupní smlouva nemovitost
Úplata	Bezúplatný převod	Platba kupní ceny
Forma	Písemná s úředně ověřenými podpisy	Písemná s úředně ověřenými podpisy
Vklad do katastru	Povinný	Povinný
Daň z nabytí	Osvobozeno	4% z kupní ceny
Odvolatelnost	Pouze pro hrubý nevděk	Nelze odvolat

Co všechno tedy potřebujete? U běžného člověka je to celé jméno, datum narození, rodné číslo a kde bydlí. Jestli máte jinou adresu pro poštu, napište i tu. A když jste manželé? To radši nezapomeňte uvést, zvlášť když je nemovitost ve společném jmění.

Pro firmy platí trochu jiná pravidla. Tady musíte mít přesný název firmy tak, jak je zapsaný v rejstříku, IČO, kde firma sídlí, a kdo za ni může jednat. Prostě aby bylo jasné, že ten, kdo papíry podepisuje, na to má skutečně právo.

Bez správné identifikace může být celá smlouva k ničemu. Představte si tu patálii, když na katastru odmítnou provést zápis kvůli špatně uvedenému údaji. To pak běháte po úřadech a ztrácíte čas i nervy.

Život přináší změny - někdo se vdá, přestěhuje se nebo změní příjmení. V takových případech je fajn uvést oboje - staré i nové údaje. Zvláštní pozornost si zaslouží cizinci - tam potřebujete víc: číslo pasu, odkud jsou, případně doklad o pobytu u nás.

Myslete na to, že ty papíry budou číst na katastru i na finančáku. Proto musí všechno sedět jak po másle. Nejste si něčím jistí? Zajděte za notářem nebo právníkem - ta investice se vyplatí.

A ještě praktická rada - hoďte tam i telefon a mail. Není to povinné, ale když pak potřebujete něco rychle vyřešit, oceníte, že nemusíte nikoho složitě dohledávat.

Přesný popis darované nemovitosti

Pojďme si představit nádherný rodinný dům v Horní Lhotě, který má svůj vlastní příběh. Stojí tam už od roku 1978 a před patnácti lety dostal kompletně nový kabát. Je to takový ten klasický český domov, kde se snoubí pohodlí s praktičností.

Když vejdete dovnitř, hned na vás dýchne útulná atmosféra. V přízemí najdete prostorný obývák s krbem - představte si ty příjemné zimní večery, kdy můžete sedět u praskajícího ohně. Všechno je perfektně propojené - z obýváku se dostanete rovnou na terasu, kde si v létě můžete dát ranní kávu.

Nahoře jsou tři samostatné ložnice, takže každý člen rodiny má své soukromí. A ta pracovna? Naprostý klenot pro home office! Balkón orientovaný na jihovýchod je jako stvořený pro ranní protažení nebo večerní relaxaci s knížkou.

Co dělá tenhle dům opravdu výjimečným? Třeba ta nádherná zahrada o rozloze 842 m². Máte tam vzrostlé stromy, které poskytují příjemný stín, užitkovou část pro vlastní zeleninu a ovoce, a dokonce i venkovní posezení s krbem. Celý pozemek chrání bytelné oplocení s elektrickou bránou - naprostý základ pro bezpečný domov.

Dům je napojený na všechny sítě, má vlastní čističku a dvě garážová stání. V podkroví je spousta místa pro skladování, ale klidně z něj můžete udělat další obytný prostor. A co je nejdůležitější? Dům je jako čistý list - žádné právní problémy, žádná břemena, prostě připravený na novou kapitolu života.

Podmínky převodu vlastnického práva

Darování nemovitosti není jen tak obyčejná věc - jde přece o významný životní krok, který může ovlivnit celou rodinu. Základem všeho je správně sepsaná darovací smlouva, kde musíte přesně uvést, kdo nemovitost daruje a kdo ji dostává.

Představte si to jako předání rodinného domu z rodičů na děti. Nemůžete jen tak říct dávám ti náš dům - musíte přesně specifikovat, o jakou nemovitost jde, včetně všech čísel parcel a údajů z katastru. Je to jako když předáváte rodinné dědictví - musí to být z čisté lásky a dobré vůle, žádný nátlak nebo vydírání nemá v darování místo.

Nezapomeňte, že samotným podpisem smlouvy to nekončí. Musíte zajít na katastr nemovitostí a požádat o změnu vlastníka. Teprve až katastr všechno schválí, stává se obdarovaný skutečným majitelem. Do té doby dům nebo byt stále patří dárci, i když už je smlouva podepsaná.

Co se týče daní, nemusíte se většinou bát. Když darujete nemovitost dětem nebo manželovi/manželce, daň z příjmu platit nemusíte. U vzdálenějších příbuzných nebo cizích osob už to tak výhodné není.

Myslete také na zadní vrátka. Můžete si ve smlouvě vyhradit třeba předkupní právo - kdyby chtěl obdarovaný nemovitost později prodat, musí ji nejdřív nabídnout vám. Často se také sjednává věcné břemeno - třeba když darujete dům dětem, ale chcete v něm dál bydlet.

Nezapomeňte na ověření podpisů - bez toho by celá snaha byla zbytečná. Zajděte k notáři nebo na Czech POINT, ať máte jistotu, že je všechno podle práva. Katastr je v tomhle nekompromisní a bez ověřených podpisů vám změnu vlastníka neschválí.

Daňové povinnosti při darování nemovitosti

Darování nemovitosti není jen o předání klíčů a podpisu smlouvy - je to životní krok, který s sebou nese i daňové povinnosti. Možná vás překvapí, že od roku 2014 už samostatná darovací daň neexistuje. Místo ní se dar řeší v rámci daně z příjmů.

Co to znamená v praxi? Když dostanete nemovitost darem, musíte její hodnotu uvést v daňovém přiznání jako ostatní příjem podle paragrafu 10. Jde o cenu, za kterou byste nemovitost mohli reálně prodat - nic víc, nic míň.

Naštěstí zákon myslí i na rodinu. Darujete byt dětem nebo vnoučatům? Převádíte nemovitost na manžela či manželku? V těchto případech nemusíte platit ani korunu. Stejné osvobození platí i pro sourozence nebo tety a strýce. To je přece fajn, ne?

Pokud ale dostanete nemovitost od někoho mimo okruh nejbližších, připravte se na návštěvu finančáku. Daňové přiznání musíte podat do tří měsíců od zápisu do katastru a zaplatit 15% daň. A pozor - i když jste od daně osvobozeni, při daru nad 5 milionů stejně musíte přiznání podat.

Ještě jedna věc stojí za zmínku: dárce může chtít nemovitost zpátky, pokud se k němu nebo jeho rodině chováte nevhodně. To pak může znamenat další kolečko s daněmi.

Zní to složitě? Nebojte se obrátit na daňového poradce nebo zajít přímo na finanční úřad. Lepší je poradit se předem, než později platit pokuty. Vždyť jde o vaši střechu nad hlavou, tak proč riskovat problémy?

Vklad do katastru nemovitostí

Darování nemovitosti není jen o podpisu smlouvy - pojďme si projít, co vás čeká na katastru. Nejdůležitějším krokem je totiž vklad do katastru nemovitostí, bez kterého nemovitost oficiálně nezmění majitele.

Představte si to jako pomyslnou štafetu - nestačí jen předat štafetový kolík (podepsat smlouvu), ale je potřeba také proběhnout cílovou páskou (zapsat změnu do katastru). Na katastr musíte donést originál nebo ověřenou kopii darovací smlouvy ve dvou vyhotoveních. Počítejte s poplatkem 2000 Kč - můžete ho zaplatit kolky nebo převodem.

Když dokumenty odevzdáte, katastr nejdřív udělá takovou rezervaci - u nemovitosti se objeví plomba. Úředníci pak kontrolují, jestli je smlouva správně napsaná - musí tam být přesně, kdo nemovitost daruje, kdo ji dostává a o jakou nemovitost vlastně jde.

Co když něco chybí nebo není správně? Nezoufejte, katastr vám dá měsíc na opravu. Jen si dejte pozor, ať to stihnete, jinak budete muset začít znovu.

Celý proces trvá většinou měsíc. Během té doby raději s nemovitostí nic nepodnikejte - žádné další smlouvy nebo závazky. I když to může vypadat jako dlouhá doba, je to důležitá pojistka pro všechny zúčastněné.

Když dostanete potvrzení o zápisu do katastru, máte vyhráno. Obdarovaný je konečně právoplatným vlastníkem. Tohle potvrzení si dobře schovejte, může se později hodit.

A kdyby náhodou katastr vklad zamítl? Máte 30 dní na to obrátit se na soud. Ten může rozhodnout ve váš prospěch, pokud uzná, že jste splnili všechny podmínky.

Zrušení nebo odvolání darovací smlouvy

Darovaná nemovitost není nevratný krok - i zdánlivě definitivní dar lze za určitých okolností vzít zpět. Představte si situaci, kdy jste někomu darovali dům nebo byt, a tento člověk se k vám následně zachová způsobem, který byste nikdy nečekali.

Nejčastějším důvodem pro vrácení daru je hrubá nevděčnost. Není to jen o tom, že se na vás obdarovaný křivě podívá nebo vám zapomene popřát k narozeninám. Jde o vážné věci - třeba když vám úmyslně ublíží, napadne vaše blízké nebo vám jinak závažně škodí.

Pamatujte si, že na odvolání daru máte jen rok od chvíle, kdy jste se o nevděčném chování dozvěděli. Nemůžete tedy vytahovat staré křivdy - musíte jednat relativně rychle.

Dar můžete chtít zpět i když se ocitnete v nouzi. Třeba když přijdete o práci, vážně onemocníte a nemáte na základní životní potřeby. V takové situaci můžete požádat o vrácení nemovitosti nebo její hodnoty, ale jen do výše, která pokryje vaše nezbytné výdaje.

Celý proces není jen o podpisu papíru. U nemovitostí je potřeba všechno řešit přes katastr, a když se obdarovaný vzpěčuje, může to skončit i u soudu. Proto je fajn nejdřív zkusit normální lidskou domluvu - ušetříte si čas, peníze i nervy.

Nejjednodušší je, když se s obdarovaným dohodnete po dobrém. Stačí sepsat dohodu, nechat ověřit podpisy a je to. Ale pozor na daně - při vracení nemovitosti můžou vzniknout daňové povinnosti na obou stranách. Proto neuděláte chybu, když si nejdřív promluvíte s odborníkem.

A co když obdarovaný nemovitost mezitím předělal? Musí vám ji vrátit v původním stavu, ale rozumně se přihlíží k běžnému opotřebení. Když do domu napumpoval vlastní peníze a zvelebil ho, měli byste mu to férově proplatit.

Věcná břemena a další omezení

Darování nemovitosti není jen o předání klíčů - je to složitější proces, kde hrají hlavní roli věcná břemena a další právní omezení. Možná si říkáte, že darování je přece jednoduchá věc, ale opak je pravdou.

Představte si situaci, kdy chcete darovat dům svým dětem a přitom v něm dál bydlet. V takovém případě je služebnost doživotního užívání naprosto klíčová. Je to jako když si necháte zadní vrátka - můžete v domě dál žít, i když už není váš.

Pozor na skryté háčky! Třeba taková služebnost průchodu přes pozemek - soused má právo chodit přes váš pozemek na svou zahradu a s tím nic nenaděláte. Nebo máte na zahradě studnu, ze které můžou čerpat vodu i ostatní? To všechno musí být černé na bílém.

Než podepíšete darovací smlouvu, projděte si pořádně výpis z katastru. Je tam hypotéka? Předkupní právo? Nebo dokonce exekuce? Tohle všechno totiž přechází na obdarovaného jako nevítaný dárek navíc.

Nejčastější průšvih nastává, když se na něco zapomene. Proto radši dvakrát měř a jednou řež - zajděte za právníkem, ať vám s tím pomůže. Stojí to pár korun, ale ušetří vám to spoustu problémů a možná i rodinných hádek.

A nezapomeňte - pokud chcete v darované nemovitosti dál bydlet, musíte si to pojistit. Doživotní užívání musí být přesně popsané - které místnosti můžete používat, kdo bude platit energie, kdo se postará o opravy. Je to jako když píšete pravidla hry - čím jasnější jsou, tím míň je pak nedorozumění.

Notářské ověření podpisů

Když darujete nemovitost, bez ověřeného podpisu se neobejdete. Je to vlastně taková pojistka - katastr potřebuje mít jistotu, že jste to opravdu vy, kdo nemovitost daruje. Však to znáte - v dnešní době není radno riskovat.

Kam zajít s darovací smlouvou? Máte několik možností. Buď ke kterémukoli notáři v republice (nemusíte běhat za tím v místě nemovitosti), nebo na Czech POINT. U notáře vás to vyjde na asi 70 korun, na poště nebo úřadě přes Czech POINT zaplatíte kolem třicetky. Nezapomeňte si vzít občanku nebo pas!

Co je super - stačí ověřit jen podpis toho, kdo nemovitost daruje. Ten, kdo dar přijímá, může podepsat jen tak. I když mezi námi - často se pro klid duše nechávají ověřit oba. A když daruje manželský pár? Jasně, musí k ověření oba.

Celý proces je vlastně docela jednoduchý. Přijdete, podepíšete, úředník nebo notář to ověří a je hotovo. Nemusíte se bát žádného zdlouhavého papírování. Jen pozor - když nemůžete přijít osobně, můžete poslat někoho s plnou mocí, ale ta musí být také ověřená.

Speciální péči potřebují situace, kdy daruje někdo s omezenou svéprávností nebo kdo se nemůže podepsat. To už je trochu složitější a bez svědků se neobejdete.

A ještě jedna praktická rada - nenechávejte ověření na poslední chvíli, ale také s ním nepospíchejte moc dopředu. Katastr nerad vidí ověření starší než měsíc. To by vám pak mohlo zkomplikovat celý převod nemovitosti.